プロジェクト2888分のＸ

本日はちょっと時間がなくて、まだ開示情報を追い切れていないのですが、J-REIT系で不動産取得とかそういったものが目立ってきたみたいですね。まあ、年度末だしな。いろいろと売る方にもご都合があるのでしょう。

さて、わりとたくさん注文を出しているもののうち一つが約定いたしました。ビライフの買い注文です。本日は、約定したと仮定して、すでに大部分書いてあったネタをお送りします。

ビライフはNCRとの合併が目前に迫っております。4/1の予定ですので、この日から上場廃止となっていたNCR投資口もビライフに変身して市場で売却可能になるものと思われます。最近、ビライフの投資口価格も若干低迷しているような印象を受けますが、これは、NCR由来の投資口が出回ると、需給が悪化して下落してしまう危険性が意識され、手仕舞い的な売り物が発生しているためと思われます。なにしろ、いきなり投資口数が2.4倍に増えますのでね。ただ、現時点では出来高はたいしたことないので、ものすごいトレンドと言うほどでもなさそうです。

まあ、どうなるか不明だという不確定要素が低迷している原因でしょうが、私個人としましては、4月以降の需給バランスの悪化による下落の心配はあまりしておりません。

NCR破綻後、上場廃止までの期間にバークレイズ、ぷろすぺ(親)、ブラウンのガイジン3者でだいたいNCR投資口の1/4ほどを購入しておりますので、これはちょうど当時投信がはき出した分に見合う程度でしょう。しかし、ダイワハウスによる第三者割当増資が行われ、NCRの投資口は上場廃止時の1.6倍以上に増えましたので、これら3者の保有投資口の割合は現時点ではNCRの14％ほどに減少しているものと思われます。よって、今回、再上場にあたって、これら3者がいきなり全投資口処分したとしても、今度は逆に投信が十分に吸収してくれて、まだ足りないということになります。まあ、ブラウンは投じた1億円が十数倍になりますし、死肉に群がってきただけですから、再上場で全部手放すと思いますが、ぷろすぺ(親)は一応J-REIT投資家でもありますので、すぐに全部処分するかどうかは分かりません。

さらによく分からないのは、個人投資家の動向です。1年半の間塩漬けを余儀なくされてきたので、売却できる機会が訪れれば、もう即刻売却し、縁を切りたいと願っているかもしれません。現在個人投資家がNCRの投資口をどれくらい保有しているかよく分からない訳ですが、民事再生決定前に出した最後の資産運用報告書（2008年2月期）によれば、個人投資家保有割合は10％ちょっとです。むろん、民事再生から上場廃止までの間に大幅に入れ替わりが起こるわけですので、数字としてはまったく信頼できませんが、個人投資家としましては、ブラウンなど一部の例外を除いて、はやり、上場廃止の面倒を避けて、廃止前に売却するというパターンの方が優勢じゃないでしょうか。しかも、2008年2月期以降にフィデリティの第三者割当、ダイワハウスの第三者割当により、当時を基準とすれば投資口は倍近くに増えておりますので、一般の個人投資家の存在感はあまり大きくなく、あっても、投信買いにより十分吸収可能な程度と見込んでおります。でも、言っておきますが、全くの勘です。

というわけで、現NCRの投資口の4割近くをスポンサーが押さえているのが結構効いて、再上場で売却圧力が高くなっても、やはり投信買いという巨大な需要も生まれますので、まあ需給バランスはそれほど悪化もしないかなと言うのが個人的な期待です。なお、インデックスの変更は3/31終値となると思っていますが、間違っているかもしれません。正しければ、3/31がいわゆる投信買い日となるわけですが、NCR由来投資口が出回らないうちに投信が必要とする数量を全部買うのは無理があるので、投信買いは4月以降に多くがやってくると思っております。

このような、短期的な需給は別として、長期的に今の水準はどうなのよ、ということですが、個人的には40万円そこそこのこの水準は比較的安いかなと思っております。だからこそ買っているわけですが。まあ、完全な半年決算になる2011年2月期の様子を見ないことにはまだ何とも言えないわけですが、今期のビライフは旧ビライフ側が9ヶ月、旧NCR側が5ヶ月の運用期間になりますので、両者6ヶ月になっても、ぶっちゃけ今期と同額くらいかなと思っております。とすれば、40万円ちょっとでは7％超の利回りとなりますので、まあ、安いかなってくらいです。もっとも、日レジと合併したアドレジも利回り的にはなかなか高い状態（投資口的に安い状態）が続いておりますので、こちらを参照すると、40万円を多少割り込んだ位置でも不思議ないですけど。

日レジ、NCRという、かつてレジデンス系1位、2位の資産規模だったJ-REITが事実上小規模REITに吸収されるという形になったわけですが、これらを取り込んだ銘柄の共通点は、簿価を切り下げて合併するため、その分会計上のLTVが上昇するということですね。これはいずれは改善する必要があろうと思います。ただ、負ののれんも得て、売却、入れ替え等も自由に行えますし、安泰なうちはインヴィンシブルのように焦って売却を行う必要もないわけです。

今回、アドレジはかなり日レジ側に配慮した穏便な比率で合併しましたが、NCRは民事再生、上場廃止という汚点がありましたので、ビライフとしては比較的有利な比率で合併できたと思われます。上場銘柄相手ならこうはいかなかったでしょう。このため、1口当たり純資産額は、今の50万円弱から60万円を一気に超え、レジデンス系としては一番の銘柄になります。アドレジでは3倍しても60万円には届かないと思います。ですから、この大きめの純資産額をベースに多めの分配金を配れるようになって欲しいというのが、願いなんです。

本日の東証REIT指数＝919.65、レジREIT指数（独自算出）＝686.43、単純平均利回り＝6.46％、加重平均利回り＝5.87％。