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2021.02.21
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カテゴリ:不動産投資
​​​​​​​​​​​​​​9万円で買った戸建ての、入居者が決まった。

家賃は5万9千円。
年間賃料は70万8千円。ありがたい。

表面利回りは787%になる。​
20%でもなかなか見つからない不動産投資の世界で、驚異的な数値だ。

でも現実に、オイシイだけの話は無いもので、見えないところで多くのお金と労力がかかる。
​​今回は、超高利回り激安ボロ戸建て投資の裏側にかくされた「実際の費用」について。​​

魅力的に見える表面利回りの裏側には、実質利回りが隠れている・・・

​・リフォームの費用は?

高所作業と上水道引き込み工事以外は、すべてDIY。
​​​とはいえ、材料費工具交通費はかかる。​​​

業者に丸投げよりは安いけど・・・

​【リフォーム費用】合計:140万円​

・工具:26万円

・交通費:24万円

・消耗品:6万円

・材料費:26万円

・備品:31万円

・廃材処理:2万円

・宿泊費:5万円

・屋根修理(外注):7.5万円

・上水道工事(外注):12.5万円


​​​今回は、洗面台・トイレ・キッチンと、水周りの備品を全部交換したので、かなりの備品代をかけた。
家から遠いので、交通費宿泊費も安くない。
​​​

工具が高いのは、個人的な趣向が反映されているだけだ。

12mmのドリルを装着した、振動ドリルドライバの萌え姿。マキタ沼にハマると工具代がどんどん増える・・・


マキタ震動ドライバドリル  HP484DZ 

​・リフォームにかけた労働​時間

週末のほとんどは、リフォームで物件に通ってた。
当初の想定は4〜5ヶ月くらいでできると思ったけど、やってみたら​8ヶ月かかってしまった。​

これを単なる「労働時間」として考えてしまうと、まったく割に合わない。

でも、DIYは​知識が身につく。​
リフォーム見積もりを自分で出せるようになるし、現地の情報も集まる。

​「経験値を上げるための時間」と思えば、悪くない。​

​・購入にかかった諸費用​

9万円戸建ては、価値を上げるために隣の土地も途中で買い足した。
​​​​他にも、仲介手数料登記費用火災保険取得税と、いろんなところでお金がかかる。​​​​

さて、実際の費用は・・・

【購入費等】合計:93万円 

・物件価格:9万円

・諸費用:6万円

・登記費用:15万円

・火災保険:19万円

・隣地価格:35万円

・隣地登記:9万円


こうして見ると、火災保険料が高い。
9万円の家を買っただけで、49万円が出て行くことになる。​

タダのようなボロ戸建でも、実際には何倍もの費用がかかる。

物件よりも、火災保険料や登記費用の方が高い・・・

​・実際の利回りは?​​​​​​

ここから、実際の利回りを計算してみよう。

リフォーム費用:140万円
物件購入費:93万円
​投資費用合計:233万円​

​家賃は年間70万8千円​​だから・・・​

​​​真の​投資利回りは30.39%​​​
(世の中で多く語られる、購入諸費用抜きの実質利回りだと38%)

これが、激安ボロ戸建て投資の現実だ。

​​8ヶ月間のDIY労働をして利回り30%では、決して効率が良いとは言えない。​​
もちろん低家賃でそのまま貸せば、利回りを上げることはできる。

​​けれども建物をきちっと直せば、長持ちするし、売却時の価値も上がる。​​
さらには家賃が上がれば、​入居者の質が良くなりトラブルも減る。​

​DIYで自分自身の知識や経験値も上がる。
(電動工具も手に入る)

利回りや、スピードを優先するか?
それとも物件や自分自身に、さらなる投資をするか?

激安ボロ戸建て投資の本当の魅力は、自分でその選択をできるところなのかもしれない。

不動産投資ランキング
​​​​​​​​​​​​






最終更新日  2021.02.21 08:40:04
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Re:激安ボロ戸建投資の現実!利回り787%物件の裏側(02/21)   0年生大家 さん
ボロ戸建投資、土地値アパート投資を検討している0年生大家です。
ソーリムウーハーさんのブログをいつも参考にしております。

土地の価値、大規模な修繕、壁面、屋根をしっかりメンテナンスしているかなどによるリフォーム費用の違い(しかも比率が大きい)もある中で、表面利回りって何なのだろうと思っていたところでした。とても参考になりました。

私もDIYを通じた大家力アップに興味があるため、この一文に共感しました。
”DIYで自分自身の​知識や経験値も上がる。(電動工具も手に入る)”

これからも記事楽しみにしております。 (2021.02.27 16:35:07)

Re[1]:激安ボロ戸建投資の現実!利回り787%物件の裏側(02/21)   ソーリムウーハー さん
0年生大家さん

コメントありがとうございます。

恥ずかしながら、この物件を買った時は、ここまで利回りが落ちるとは予想していませんでした。

途中から隣の土地を買うことになったり、雨漏りが止まらずに作業が増えたり、なかなか計画通りにならず、勉強になりました。

9万円戸建てが一段落し、次は傾き戸建てリフォーム編です。
今後もお役に立てるよう情報を配信していきますので、よろしくお願いします! (2021.02.28 01:53:26)


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