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2021.02.21
カテゴリ：不動産投資
9万円で買った戸建ての、入居者が決まった。
家賃は5万9千円。 年間賃料は70万8千円。ありがたい。 表面利回りは787%になる。 20%でもなかなか見つからない不動産投資の世界で、驚異的な数値だ。 でも現実に、オイシイだけの話は無いもので、見えないところで多くのお金と労力がかかる。 今回は、超高利回り激安ボロ戸建て投資の裏側にかくされた「実際の費用」について。  魅力的に見える表面利回りの裏側には、実質利回りが隠れている・・・ ・リフォームの費用は？ 高所作業と上水道引き込み工事以外は、すべてDIY。 とはいえ、材料費や工具、交通費はかかる。 業者に丸投げよりは安いけど・・・ 【リフォーム費用】合計：140万円 ・工具：26万円 ・交通費：24万円 ・消耗品：6万円 ・材料費：26万円 ・備品：31万円 ・廃材処理：2万円 ・宿泊費：5万円 ・屋根修理（外注）：7.5万円 ・上水道工事（外注）：12.5万円 家から遠いので、交通費や宿泊費も安くない。 工具が高いのは、個人的な趣向が反映されているだけだ。  12mmのドリルを装着した、振動ドリルドライバの萌え姿。マキタ沼にハマると工具代がどんどん増える・・・  マキタ震動ドライバドリル HP484DZ ・リフォームにかけた労働時間 週末のほとんどは、リフォームで物件に通ってた。 当初の想定は4〜5ヶ月くらいでできると思ったけど、やってみたら8ヶ月かかってしまった。 これを単なる「労働時間」として考えてしまうと、まったく割に合わない。 でも、DIYは知識が身につく。 リフォーム見積もりを自分で出せるようになるし、現地の情報も集まる。 「経験値を上げるための時間」と思えば、悪くない。 ・購入にかかった諸費用 9万円戸建ては、価値を上げるために隣の土地も途中で買い足した。 他にも、仲介手数料や登記費用、火災保険、取得税と、いろんなところでお金がかかる。 さて、実際の費用は・・・ 【購入費等】合計：93万円 ・物件価格：9万円 ・諸費用：6万円 ・登記費用：15万円 ・火災保険：19万円 ・隣地価格：35万円 ・隣地登記：9万円 こうして見ると、火災保険料が高い。 9万円の家を買っただけで、49万円が出て行くことになる。 タダのようなボロ戸建でも、実際には何倍もの費用がかかる。  物件よりも、火災保険料や登記費用の方が高い・・・ ・実際の利回りは？ ここから、実際の利回りを計算してみよう。 リフォーム費用：140万円 物件購入費：93万円 投資費用合計：233万円 家賃は年間70万8千円だから・・・ 真の投資利回りは30.39% （世の中で多く語られる、購入諸費用抜きの実質利回りだと38%） これが、激安ボロ戸建て投資の現実だ。 8ヶ月間のDIY労働をして利回り30%では、決して効率が良いとは言えない。 もちろん低家賃でそのまま貸せば、利回りを上げることはできる。 けれども建物をきちっと直せば、長持ちするし、売却時の価値も上がる。 さらには家賃が上がれば、入居者の質が良くなりトラブルも減る。 DIYで自分自身の知識や経験値も上がる。 （電動工具も手に入る） 利回りや、スピードを優先するか？ それとも物件や自分自身に、さらなる投資をするか？ 激安ボロ戸建て投資の本当の魅力は、自分でその選択をできるところなのかもしれない。  不動産投資ランキング 
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ボロ戸建投資、土地値アパート投資を検討している0年生大家です。
ソーリムウーハーさんのブログをいつも参考にしております。 土地の価値、大規模な修繕、壁面、屋根をしっかりメンテナンスしているかなどによるリフォーム費用の違い（しかも比率が大きい）もある中で、表面利回りって何なのだろうと思っていたところでした。とても参考になりました。 私もDIYを通じた大家力アップに興味があるため、この一文に共感しました。 ”DIYで自分自身の知識や経験値も上がる。（電動工具も手に入る）” これからも記事楽しみにしております。 (2021.02.27 16:35:07)
0年生大家さん
コメントありがとうございます。 恥ずかしながら、この物件を買った時は、ここまで利回りが落ちるとは予想していませんでした。 途中から隣の土地を買うことになったり、雨漏りが止まらずに作業が増えたり、なかなか計画通りにならず、勉強になりました。 9万円戸建てが一段落し、次は傾き戸建てリフォーム編です。 今後もお役に立てるよう情報を配信していきますので、よろしくお願いします！ (2021.02.28 01:53:26) |
