プロジェクト2888分のＸ

なんか本日は銀行株が結構上がっていますが、あく抜けですかね。先ほどようやく三井住友から増資の発表もありました。さて、あとはみずほですか。まあ、当然にやるんでしょうねえ。しかし、どこもかしこももっと株価が高いときにやればいいのにねえ、と、思います。

さて、本日はレジ指数の記録です。株式の個々の銘柄では、TOPIXや日経平均の動向と全く異なる動きをすることもあるのは当然です。株式の場合には、大型、中型、小型とか、業種別とかいろいろなサブインデックスもあるわけで、日経平均には負けているが同業種の中ではましな方だとか、いろいろと参照できます。しかしながら、REITでは単一の指数しかなく、そのため、独自にレジデンス銘柄のREIT指数を算出することにして、2006.11からレジREIT指数を算出しています。定義、注意事項などは、一周年の時のネタを参照願います。

本日は、12月のレジREIT指数の記録です。11月分はこちら。

日付 レジREIT指数 東証REIT指数
2009.12.1 701.03 872.57
2009.12.2 703.37 869.07
2009.12.3 703.88 872.83
2009.12.4 712.25 887.26
2009.12.7 724.58 900.73
2009.12.8 695.47 865.48
2009.12.9 690.64 860.21
2009.12.10 687.35 855.66
2009.12.11 692.18 862.17
2009.12.14 696.93 860.90
2009.12.15 699.95 870.58
2009.12.16 702.63 866.54
2009.12.17 703.83 873.85
2009.12.18 698.04 863.94
2009.12.21 688.70 858.11
2009.12.22 686.77 861.10
2009.12.24 690.80 868.10
2009.12.25 697.25 874.97
2009.12.28 704.36 881.51
2009.12.29 709.87 893.02
2009.12.30 704.14 893.19

現在の対象銘柄（13種）

8956 プレミア
8962 日本レジデンシャル
8963 東京グロースリート
8969 プロスペクトリート
8970 ジャパンシングルレジデンス
8973 ジョイントリート
8975 ＦＣレジデンシャル
8978 アドバンスレジデンス
8980 エルシーピー
8984 ビライフ
8986 日本賃貸住宅
3226 日本アコモデーションファンド
3240 野村不動産レジデンシャル

除数

474,348,165円（→12/7）
486,713,605円（12/7→12/9）
487,183,561円（12/9→）

12月には２度除数の変更がありました。野村レジの公募増資と２回目はアコモのオーバーアロットメントに対応した第三者割当増資です。その他、年末には野村レジの方でもオーバーアロットメントに対応した第三者割当増資が行われましたが、年末に近かったこともあり、こちらの除数の変更は正月休みを挟んで年始になる予定です。ていうか、昨日でした。

過去2ヶ月のレジREIT指数、東証REIT指数をグラフ化すると、以下のようになります。



11月には、株もJ-REITも下落傾向にありましたが、12月はやや挽回したかなという感じでした。ただ、株式に比べると、J-REITの方が渋かったようです。特に、レジデンス系は11月の底値よりは上方ですが、700ポイントあたりの水準で落ち着いていたような感じでした。

さて、この１月ですが、やはりレジREIT指数的な注目点といたしましては、やはりLCPとTGRの合併の可否になるでしょうか。今週金曜日、1/8に予定されているLCPの投資主総会次第では一波乱あるかもしれません。もっとも、LCPやTGRの時価総額はレジデンス系に限っても、1-2％程度で、あわせても約3％ですから、これらの銘柄だけの動きなら指数的には大勢に影響ない程度でしかありません。東証REIT指数への寄与となると、さらにもう一桁下の0.4%程度の存在感しかありませんので、仮に両銘柄とも１円になったところで、東証REIT指数を3ポイントほど押し下げる効果しかなく、たいした影響はないということです。

ただ、それにしても破談となるとJ-REIT全体にとっても好材料ではありませんし、まして、LCPが潰れるなどという事態になった場合にはNCRほどでは無いにしても、J-REIT全体にその影響が伝播するかもしれません。それだけは避けて欲しいんですけどねえ。しかし、TGRとの合併が破談になれば、LCPは１月末の250億円以上のリファイナンスが極めてきびしくなるでしょうし、仮に乗り切れたところで、今期（２月期）の黒字確保は無理なんじゃなかろうかと思えます。合併のどさくさがあれば、分配金原資が無くて、赤字でもなんとかごまかせたかもしれませんが、単独ではごまかしもききません。さらに、１月末にリファイナンス出来たところで、３月末の新生信託の256億円の前までということが予想され、要するに、この辺で500億円を超える全借入金のリファイナンスをしなければならなくなり、ま、ほぼ不可能でしょう。物件を売却してキャッシュを作る必要がありますが、負ののれんが無ければ、大幅な譲渡損が発生することに耐えられません。合併破談となれば、まさに四面楚歌するを聞くということでしょうね。

本日の東証REIT指数＝904.00、レジREIT指数（独自算出）＝724.64、単純平均利回り＝6.97％、加重平均利回り＝6.65％。ただし、東急の異常値を含む。