プロジェクト2888分のＸ

うむー。本日は中国の金融引き締め観測で円高株安でしたか。でも、いったん円高になったあと、急激に戻ったりもしていますが、とにかく乱高下は好かん。おかげで今日は結構意外な結果になっております。そのココロはまた明日。

さて、本日は1月決算銘柄の権利付き最終売買日でした。定例の今月決算J-REITのシリーズなんですが、そもそも決算期に合わせて、各銘柄の過去のニュース、資産、有利子負債、譲渡益の状況、将来的な物件取得等々を再確認することが最大の目的です。また、次期分配金予想が公表されていない場合は、それがどのくらいになるのか、見積もるのも目的としております。よって、以下には３ヶ月後程度、すなわち次期中間地点を想定した、将来的な投資口価格の目標も書いてありますが、すごくいいかげんに感覚で書いていますし、自分自身まったく信用しておりませんで、売買するときに参考にすることは自分でも皆無です。なおかつ、以下のような条件下での話です。よって、くれぐれもご注意ください。

・東証REIT指数、レジREIT指数現状維持
・ボラティリティが大きくないこと
・未発表の増資、譲渡益発生など大きな材料無し
・○○万円±○万円と言う表現ですが、誤差は5％～10％程度を目途とするが適当
・当たるも八卦、当たらぬも八卦

なお、レジデンス系銘柄は独自に計算しているレジREIT指数が一定という条件のもと考えており、どれがレジデンス系銘柄かということについては下に示しております。各指数の1/22現在の値は以下の通りです。大部分を書いているのが週末なので、投資口価格も全部1/22の値を用います。

東証REIT指数＝932.79（1/22）
レジREIT指数＝709.22（1/22）

8957 東急リアル・エステート（1/22：526千円）

東急ですが、含み損物件をプライムに売却。それにぶつけるために含み益の大きかったりそなマルハビルの売却に踏み切りました。これにより今回分配金額が激しく上がっております。しかし、これだけ売却すれば、当然賃料収入も減るわけでして、来期は1万円の予想となっており、権利落ちも激しいでしょう。来期1万円の分配金では、投資口価格が40万円まで下落してやっと利回り5％となります。とはいえ、売却代金のキャッシュ400億円がそのまま残っての１万円ですから、これで物件購入し再投資すれば、当然予想分配金も上方修正されるわけで、そういった期待値込みで価格形成されることと思います。というわけで、来期は底値で40万円程度かな・・ただ、ひょっとすると上場来安値（394千円）更新も一時的にはあり得るかも・・と、そのあたりのイメージがします。まあ、ぜんぜん当てずっぽうなわけですが、42万円±4万円といったあたりで、40万円台前半くらいを中心に考えておきます。とにかく、400億円がどのように活用されるか、その点に注目です。

で、実は、本日この東急を購入し、デカイ分配金の権利を取りました。これについてはまた明日。

8967 日本ロジスティクスファンド（1/22：696千円）

基本的に調子がいいですね。上位銘柄としての地位を確固たる物としているようなイメージです。今期も来期もとりわけなにも材料がなく、分配金も低下傾向にある銘柄も多い中、わりと安定的です。来期も今期と全く同額の分配金予想ですから、比較的安心していられる銘柄となっているようで、その辺も高評価の原因でしょう。まあ、基本的に現時点の投資口価格も高いでもなく安いでもなくといったところの様ですから、来期も変化なしですね。70万円±4万円くらいのイメージです。

8969 プロスペクト・リート（レジ銘柄、1/22：78,400円）

来期、2/15にあおぞらからの計80億円、3/15にあおぞらを含む銀行団からの173億円のリファイナンスが控えております。これらのリファイナンスが本当に乗り切れるモノなのか、その辺ですかね。仮に乗り切れたとしても、3月の方のリファイナンスは3年前に借りたもののリファイナンスですから、条件は悪化することが避けられません。全有利子負債の約半分にあたるこの負債の条件悪化は分配金にもダメージを与えるでしょう。さらに、来期中にこれらのリファイナンスが２度以上行われたりすれば、ほとんど分配金が残らないという危惧さえあります。ファイナンスコストで分配金はバンバン目減りして行っているこの銘柄ですが、来期もさらに目減りすることが予想されます。まあ、もはや自力再生は難しいんじゃないですかね。合併しか残された道はなさそうです。インヴィンシブルのように弱者連合か、ひょっとすると、日賃貸あたりに吸収合併されるという道も。もっと上等な銘柄に拾ってもらえる可能性はほとんどないように思えます。分配金額も分からないんですが、分配金2千円としても6万円±1万円あたりがせいぜいですか。

8970 ジャパン・シングルレジデンス（レジ銘柄、1/22：97,500円）

ここも来期中に全借入金300億円以上のリファイナンスをこなさなければなりません。もはやこの辺の銘柄にとっては返済時期の分散化なんて夢のまた夢みたいな感じで、毎期毎期全借入金のリファイナンスしなければならないような状態になって来てしまいますね。ここも来期分配金はまだ分からないのですが、たぶん今期より低いでしょうね。分配金3千円として、8万円±2万円くらいは可能かも。まだプロスペより若干マシって感じもしないでもないですが、弱者連合なら両者でくっつくという道もあり得ないこともないか。いずれにしろここも単独ではもはや厳しい感じです。

3234 森ヒルズリート（1/22：302千円）

まあ、ここはファイナンス問題はないでしょうが、なにしろ物件がバブリーですから、賃料低下や稼働率低下の問題でしょうね。まあ、今のところ打つ手もなく、ただじっと耐えている方がいい感じです。来期分配金も1万円あたりでしょう。今現在は若干高めと思いますので、今期と同レベルの分配金でもやや弱気でして、28万円±3万円と、この辺ですかね。30万円台キープ出来るかどうかは指数全体が上昇してゆかないことにはチト苦しそう。

8980 エルシーピー（1/26：67,500円←これだけ今日の終値）

１月決算じゃないんですが、この１月で一応けりが付いて、上場廃止が予定されております。ていうか予定としては1/27上場廃止日なので、多分本日が最終売買日で、上記は最終価格だったんじゃなかろうかと思いますが、正式なアナウンスというか、上場廃止日が予定じゃなくて決定となったとかそういったアナウンスはLCPのページを見ても見あたらないですね。まあ、東証に書いてあるんで間違いないですが。あとは、1/29のリファイナンスが不調におわり、やっぱ合併じゃなくて民事再生にしますと言われても、もはや上場廃止後ですから後の祭りかも。まあ、そんなこともないでしょうけどね。さすがに。

さて、日レジ的に言えば、昨年9月からこの１月末までの５ヶ月間の運用収益は合併交付金という形で１月末のLCP投資主に配られるはずですが、もともと、2月決算期、すなわち今期は6ヶ月運用しても千円の分配金予想でした。さらに、１月中にもう一回リファイナンスしなければならない形に追い込まれましたし、合併費用もありますので、多分予想として、分配金見合いの合併交付金はナシになるんじゃなかろうかと思います。むしろ、1月までの運用結果は赤字かも。

それと、REIT指数なんですが、こういう上場銘柄どおしの合併では、特に処理なしでもいいかなと思っていたのですが、一方が存続会社という形の合併の際には、非存続会社の上場廃止日の前日終値で非存続会社は除外、存続会社の株式数を変更するようです。現実問題としては、合併比率通りの株価で終了していれば、何も手を加えないのと同じですが、合併比率からずれている分微妙に除数が変化します。例えば、TGRを基準にすれば、合併比率通りならLCPは7万円以上あっても良かったわけですが、67千円台で終わっていますので、除数は変わります。よって、本日終値で、レジREIT指数も除数の変更を行います。分からないのは、日レジ、アドレジパターンですね。あちらは、存続会社というものがなく、新設アドレジとして上場するみたいですので。あと、リテールとラサールは今回と同じで、ビライフとNCRの際には、単に株数が増える増資と同じ扱いと思われます。

まあ、LCPの今後は予想しませんが、地を這うような価格で低迷することが予想されます。まずは1/29のリファイナンスですが、これも多分、3月末の新生信託以前までしか応じてもらえないような気がします。これからの２月３月で負ののれんを活用した物件売却で、200億円とかまとまったキャッシュを作らなければならないんじゃないですかね。新インヴィンシブルは多難な船出と思います。

本日の東証REIT指数＝920.29、レジREIT指数（独自算出）＝696.07、単純平均利回り＝6.55％、加重平均利回り＝5.66％。ただし、1月権利落ち銘柄は来期利回りで計算。