プロジェクト2888分のＸ

今日はやけにJ-REIT関係のリリースが多いですね。ジャパンオフィスはまたも第三者割当増資ですか。でも、日賃貸とかジャパンオフィスでは親が何としてでも面倒を見るという姿勢が現れているようで、そういった点ではLCPだのプロスペあたりよりまだマシなのかもしれませんね。しかし、ジャパンオフィスも日賃貸と同様、親の持ち分がほとんど上限です。今後はなかなか第三者割当で資本注入も難しいわけですね。しかし、24％も希薄化するくせに、来期予想分配金が上方修正されるところがかえって哀愁をさそう。あとは、ＦＣのスター銀行からの借り入れは３％ですか。イマイチビミョーな感じですね。むろん、むこう３年リファイナンスコストがないし、直前のあおぞらよりは低金利なわけですが、やはり弱小スポンサーの弱みですかね。あと、上場廃止になったLCPですが、1/29期限のものは今度は2/26まで延ばしてもらったみたいですね。この辺の条件闘争でＧＥはゴネていたのかな？でも、延長期間の金利は１ヶ月LIBOR+2.5％と、ほかとちょっと違った書き方ですが、特別優遇されているわけでもなく、ほとんど同じですね、きっと。LIBORは知りませんが、TIBORなら0.26％台で推移していますから。そして、最後に、それにしても日コマも決まらんね(笑)。一体いつになったら決まるのやら。

さて、東急リートが本命で、プライムとMUFGはもちろんついでなんですが、昨日３つまとめて購入しました。同じ日に３種っていうのは人生初かも。この東急リートですが、実は週末から権利付き最終売買日である昨日26日まで悩んだ末、最終日の昨日、やっぱ買おうと思って買ったものです。

経緯はこうです。そもそも、この銘柄、43万円台とかでウロウロしていた昨年末、りそなマルハビルの譲渡により多大な譲渡益が発生するため、分配金の大幅上方修正を発表しました。その時には特に興味はなく、というより、こういった分配金の大変動でおどらされるのは好きではないので、むしろ個人的には買う気が減退するようなリリースでした。

分配金の上方修正幅は65千円くらいでしたので、そのくらい、すなわちちょうど50万円程度までは買われるであろうと思っていましたが、かなり大規模な収入源を失うわけですから、来期の分配金が1万円の予想と、これまた下落のしかたもデカイと思われ。ですから、43万円台をウロウロしていた当時では、上方修正幅を上乗せした50万円より下、すなわち、40万円台にいなければ買ってはならないと思っていました。多分、いまでもそれが正しいと思っております。

もともとこういうボラティリティが大きくなりがちな状態が好きでないということもあり、50万円台にも乗せましたので、東急のことはしばらく忘れていて、あまり気にしてなかったのですが、先週末に、昨日載せた１月末決算J-REITを書いていて、あたらめて思い出したわけです。で、昨日のネタにあるように、権利落ち後の来期は42万円を中心とした40万円台前半くらいのイメージを持ちました。

分配金の巡航速度がイベント後にかえって前より低下するにもかかわらず、分配金上方修正発表前と似たような投資口価格も変だなと思ったのですが、当時よりは東証REIT指数が上昇していることもあり、こんなもんかとも思ったわけです。とすると、週末で50万円を超えて、52万円台とかでしたが、この辺で購入もあり得るかもと思い直したわけです。しかも、昨年末と違って、JALで大規模な譲渡損を発生させ、今年に関しては確定利益が欲しいところで、東急を買うことを自分の中で正当化するためのいろいろな「へ」理屈を考えました。

1) 50万円そこそこで買って、（７月期の分配金もコミで）今年中に9万円程度の確実性の高い確定利益をあげられるという金融商品はめったになさそう。率にすると、分配金予想額および先週末終値ベースで約17％。
2) 過去1年のチャートを見れば、こんな異常な分配金予想じゃない頃にも50万円を超えていたことはなんぼでもある。
3) 52-3万円の価格は簿価ベースの純資産額をも下回っており、さらに、りそなと原宿を売却後で計算しても鑑定評価は簿価をだいぶ上回る。
4) これまで、東急を何度か買ってきたが、今回52-3万円くらいで買っても、歴代安い方から２番目の価格。
5) 10万円前後の含み損は発生すると思うが、他の銘柄でもこのくらい、あるいは、これ以上の含み損銘柄はゴマンとある。むしろかわいい方。
6) これまで、東急にはだいぶ儲けさせてもらっており、すでに1口くらい買える程度の利益は過去に得ている。

などなど、特に1)の点を考えました。他には、よっぽど人気のIPOに当選するとかそのくらいしか考えられない。分配金を配りまくるタコ配投信を購入するってのが、もう一つのアイデアですが、こちらも確定利益に勘定されない特別分配にならないとも限らないし、確実性でいったら東急リートの方が上です。実は、タコ配投信についてはまた明日。直近の円高傾向ですでに手を出しております(笑)。

というわけで、悩んだ末、月曜日にも注文を出してみたんですが、やや遠慮がちな指値注文だったため約定せず。さらに悩んで、権利付き最終日であった昨日、ほぼ朝イチで購入したわけです。それで、昼休みに「ついで」を考えて、MUFGとプライムの注文を出してみたわけですが、買えても買えなくてもどうでもいいやくらいのやる気のない指値注文を出したつもりだったんですけどね。まあ、とんでもない安値でもでもなく、一応現実味はある価格だったんですが、MUFGなんか昼の段階では前日比プラスでしたし、今日は無理かなと思いながらの注文だったわけです。しかしながら、なんか中国の金融引き締め観測かなにかであれよあれよというまに株価が下落しまして、両方とも約定に至ったわけです。プライムの方も2時半過ぎくらいに急落したタイミングで約定しました。プライムは増資価格決定日に向けさらに落ちるかもしれませんので、もう少しさらに遠慮がちな価格にしておけばよかったなと今は思います。まあ、3口持ってりゃ2万円ほどの分配金の銘柄をこの価格で買えるんですから、とくに不満もないですが。

というわけで、多分東急は今年いっぱいは塩漬けとするでしょう。もちろん、間違って、あるいは、全体が改善傾向になり、その中で買値を上回って来たりすれば、売却もアリですが、400億円の使い道がはっきりしてこないことにはねえ。なんか期待感もあるので、万が一上場来安値更新なんて状態になれば、ナンピンもありかなという感じでかまえています。

本日の東証REIT指数＝899.94、レジREIT指数（独自算出）＝686.54、単純平均利回り＝6.68％、加重平均利回り＝5.79％。ただし、1月権利落ち銘柄は来期利回りで計算。