元・経営コンサルタントの投資日記

日中は日経新聞の観測記事でしたが、夜改めてプレミアのHPを見ると、取締役会が決議したとリリースがありました。

これで、私の保有するJ-REIT３銘柄は全て再編に絡むことになります。

アドバンスレジデンス　→　民事再生したニューシティレジデンス日本レジデンシャルを新設合併という珍しい形態で買収。

MIDリート　→　関西電力がMID（旧松下興産）を買収。もれなくMIDリートの運営会社のスポンサーもオマケつき。

プレミア　→　運営会社の大株主、中央三井信託とケンコーポレーション保有株他をNTT都市開発が買収

アドバンス（伊藤忠）は規模拡大、残り2社はスポンサーがB級からA級に格上げといった感じ。

ただし、野村不動産や森ビルといったA級スポンサーでもコンプライアンスはC級なリートもあるから用心しないといけないが、さすがに関西電力やNTTがこのような姑息な利益相反はしないだろう。ホルダーとしてはこれ以上望むべくもない。会社の信用力なら日本1位、関西1位のスポンサーが保有REITに就いたことを素直に歓迎したい。

ただし、REITは現時点で売却する予定は全くないので、含み益より分配金の増強策（バリューアップ）により注目しています。

アドバンスレジデンスは具体的な動きはまだなさそうですが、負の暖簾を生かし、物件売却損を相殺できるので、ポートフォリオの入れ替えが進みそうです。ニューシティの物件を安めで買ったので借入金返済に充ててほしいです。

MIDリートは、銀行団に差し入れていた不動産物件担保の全件解除に成功しました。どうせなら担保に入れたまま、銀行にスプレッド引き下げを要求してもらった方がホルダーへの利益になっただろうが、金利はなかなか下げなかったのだろう。資金調達は安定化した。関西電力の存在感をやっと示した。

プレミアは今年、投資法人債150億円の償還が課題でした。従来、75億円は物件売却による返済、残り75億円は銀行団から調達するということで、中央三井アセットマネジメントの社長がプレミア運営会社社長に就任した、と理解していましたが、中央三井信託は住友信託に買収されますので、住信側のご意向に合わなかったのでしょうか???

そういえば日興アセットもプレミアの運用会社株主のようでした。住信としては親のご威光を示したかったのか？？？

NTT都市開発は第3者割当で30億円拠出する、と言っている。使途は新規物件の買収資金の自己資金のようです。割当価格34万円はPBR1倍割れなので、30億円程度で済ましてほしいなあ。

新規物件の取得なので、分配金の希薄化が起こるか起こらないか、複雑な心境ですね。

ホルダーとしては、投資法人債のリファイナンスを「NTT」のご威光で乗り切ってほしいものです。そしたら携帯をKDDIからドコモに変更しよう（なーんちゃって）。30億円は物件取得に使うんですよね？

プレミアリートの価格は1日で15%もJump　up　していました。

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