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臼井不動産.横須賀不動産コンサルティング

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2020年05月29日
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 臼井不動産の本決算は、毎年3月末です。
企業の通信簿と呼ばれるものが決算書だ。私も大株主の立場だからとても気になります。オブザ-バ―として報告会には立ち合いをする。
決算内容が良ければ株主配当金が年20%と、大企業以上の高額なお金が支払われます。



いよいよ明日は臼井不動産の1年間の「売り上げと純利益」が発表されます。
毎月、月次決算をしているので大体の着地点は予想がつきました。
しかし正式な数字が発表されるとホッと安堵します。

今期、コロナショックが襲ってきた影響は、ほとんどなかったので満足な決算数字が出るはずです。

6月の株主総会で株主配当金も決定する。そして来季の事業計画も承認される予定だ。

これが終わると社員が楽しみにしているボ―ナス月がやってくる。
毎年6月と12月は社員が待ちに待った楽しみが大型賞与でしょう。

今年は賃貸部門のスタッフも、売買部門のスタッフも、優秀な社員が沢山中途入社してきました。お陰で戦力が強化され収益も上がり、会社の将来に楽しみが増えました。

すべてに良かった1年の通信簿内容にはとても感謝しています。
社員の皆さん、1年間ありがとうございました。ご苦労様。


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メ-ル:usui@yokosuka-fc.jp






最終更新日  2020年05月29日 16時01分08秒
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2020年05月28日
マスクに消毒、手洗いの実施。臼井不動産はコロナ対策に徹しています。

 新型コロナウイルスは世界中が神経質になり、我々不動産会社にも来店客の減少が心配されました。ところが全体でみれば減少率は通常の1割減程度で安堵しています。来月中には110万円を投資し、応接間を仕切って飛沫防止対策を実施します。


自分はコロナ問題で神経質になってはいませんが、来店されるお客様はとても心配されている。
そこで入り口には消毒用の薬剤を置き、お客様には必ず手指の消毒をお願いします。社員も全員マスクを付け、接客用のカウンタ-は従来の1台から2台に伸ばしてして2メ-トルの距離を確保している。

6月中旬には隔離用の個室を2部屋造り、安心して契約を行えるようにしました。
これから暑い夏になるとマスクは大変ですね。

本日、社内で検討した件は政府から送られてくるマスクについて、小さいと不評があるらしいので子供に寄付することを決めました。

社員の中で小学校生の子供がいる社員に大人が寄付するのです。
その他には、家庭の事情がある子供たちが夜間学習を終えたころに、おにぎりの差し入れをすることも決まりました。

近所で10人ほど通う塾に1人2個のおにぎりを提供します。
近くの「天ぷら葉山」さんにおにぎりを届けていただき、費用は臼井不動産で負担する。

これから賛同してくれそうな企業にも声をかけ、塾の費用が無料になるような支援もして行きたい。
コロナウイルス事件を、災い転じて福としたいものだ。


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最終更新日  2020年05月28日 17時53分40秒
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2020年05月27日
箱根、湯河原、熱海のリゾ-ト物件なら臼井不動産へ

 今日は箱根のマンションへ、重要書類の記名押印に理事長職として行きました。
2週間前に箱根に行った時は、外出の自粛中とあって湯本の駅前は人出がなく、店舗もすべて閉まっていました。箱根新道も観光客の車がほとんどいなかった。
しかし今日はだいぶ人が出ていて、鎌倉では車の渋滞が発生していた。



コロナウイルスのおかげでどこの商店街も観光地も、ゴ-ストタウンのような静けさでした。店は閉まり人出はない。
ところが本日は人もだいぶ出てきたし、観光客の車も増えていた。
経済活動と呼ぶにはまだほど遠い感じでしたが、それでも賑わいが回復する兆候を見ました。

外国人の姿は全く見えないし、浴衣を着て歩く人の姿もない。
そんな中で新緑が綺麗に芽吹き観光客を迎える準備が出来ています。
来週の土曜。日曜は観光客でさぞかし賑わうことでしょう。

早くコロナが終息してくれることを祈るばかりです。



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最終更新日  2020年05月27日 19時04分46秒
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2020年05月26日
優良物件を見る確かな目で投資のアドバイス。 横須賀不動産コンサルティング

 いままでバブル模様だった欧米の住宅建設や不動産売買が、このところ低迷していると言う。

金融機関はロ-ン破綻の処理に追われ、新規融資は激減している。
コロナウイルスが発生してからわずか数ヶ月で不良債権が積み上がると言うことは、これから本番の景気悪化がやってくると、どんな修羅場になるのか身震いがしてくる。



 日本より一足早く実体経済の悪化が襲っている欧米は、住宅や不動産の需要が激減し、金融機関は貸出金の回収に苦労しているようだ。
不良債権がどんどん積み上がれば、金融機関の身売りも噂に上ってくるだろう。

実体経済はこれから本格的に悪くなります。失業者が町にあふれ、住宅ロ-ンの返済金を稼ぐことができない人々が増える。

その後はお決まりの不良債権処理として競売による強制売却が増えてくる。
貸出金の回収が思う通りにならなければ金融機関の損失も拡大する。

これから世界は暗いトンネルに入る予感がします。
ビルや店舗のテナントからは、家賃の引き下げ要求や滞納が増えている現在、オーナ-となった投資家の苦労も見逃せない。

こんなときにはお金を使わずにじっとしていよう。
不景気にはチャンスの目が転がっています。

焦らずに価格が安くなっていく課程で優良物件が出てくるはずです。
玉石混交の売り物件の中で、本物の不動産をしっかり探し当てよう。



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最終更新日  2020年05月26日 17時03分28秒
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2020年05月25日
賃貸物件の管理は臼井不動産へ

日本の高齢化率が進んでいます。それに伴い考えられないトラブルが増え、管理会社は頭を抱えている。
長く入居している賃借人を追い出す非常さが家主さんに無いのが救いです。
トラブル処理に時間を取られる業界の実態をご紹介します。



60代後半の方が、賃貸アパ-トやマンションに住む比率がこのところとても増えています。
プライバシ-の関係上身の上話を聞くのは御法度なため、「何で高齢者が一人で住むのか?」と聞くことは100%無い。離婚、離職、子供たちとの確執?

現在、体が丈夫で家賃の支払い能力があり、かつ賃貸保証会社が家賃保証を引き受けてくれ、さらに緊急連絡先がしっかりしていれば「臼井不動産」は単身の高齢者でも温かく迎え入れています。

しかし、入居時に健康だった高齢者もも5年、10年と経てば体に変調を来たすのはやむを得ない。

痴呆症になったり、体の具合が悪くなって寝たきりになる人も多い。
そんな入居者には管理会社が時々見回りに行き安否を確認します。
体が動けない人がいれば買い物の代行まで無償でしてあげる。

精神異常になった人や、惚けがひどくなった老人は手に負えない。
役所と打ち合わせをして、医師が常駐している施設に移動してもらう手続きまで行う。

本来の家賃の集金と入居者の募集、退去の仕事より、無償サ―ビス仕事が多くなります。
そのため、単身高齢者が住んでいる賃貸物件の途中管理は引き受けません。
家主さんが自主管理をしていて、手に負えなくなってから「管理をお願いできますか?」と相談に来る物件はほとんどお断りしています。
このところ、そんな相談が多くなっているのは心配の種だ。

収益物件を購入しても、経費がもったいないからと自主管理する人は多いが、賃貸管理の大変さが分かっていないからだ。

ゴミの問題、雑草のカット、建物の清掃。賃貸管理会社の仕事は大変です。



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最終更新日  2020年05月25日 16時17分24秒
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2020年05月24日
いつも懇意にしている天ぷら屋さんがお休みなので、美味しいおそばの店として有名な久里浜の「夫婦橋」近くにあるおそば屋さんに、昼食を食べに行ってきました。コロナウイルス騒動の中で顧客が減った感がありましたが、本日はどうしてどうして、満席でした。鴨南蛮のおそばを食べ満足して帰ってきましたが、それよりもお蕎麦屋さんが繁盛してきたことで心から嬉しくなりました。








 3月、4月と、食堂関係の店舗は顧客が激減して「気の毒に」と思っていた。
しかし本日の日曜日には、美味しい店にお客さんが列をなしています。

隣の人と接近しないように注意しながらおそばを食べると気が散ります。
久しぶりの鴨南蛮そばは、味も変わらずに相変わらず美味い。
お弁当に食べ飽きてた人たちで全席が満席になっていた。

日本中、すべての食堂関係の店舗がまた盛況になれば嬉しいですね。
国や市から頂く「お助け金」では生活が豊かになるはずもないし、本業が繁盛しないと経営者の気持ちも落ち込む。

今日は商売繁盛の芽が出てきたことで、満足して帰ってきました。
他の業界も活況に戻ることを祈っています。



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最終更新日  2020年05月24日 14時49分18秒
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2020年05月23日
 宿泊客が無くなり赤字に耐えかねたホテルが次々に売りに出ている。
その中から、立地の良いホテルを格安で買い、商業ビルへの転換を図る機関投資家が争って買いを入れている。投資家の読みが当たるか外れるかは博打のようなものだ。


まだ築年数が新しいホテルは借入金が多い。コロナウイルスの関係で宿泊客が次々とキャンセルをすれば収益が激減して借入金の返済が出来なくなる。
そこで泣く泣く売りに出すのだが、返済金に迫る金額の買い手がいなければ抹消にかかる費用が捻出できない。

買い手は建物より立地を狙う。だからと言って無制限の高値で買うことはしない。
売値をたたきなるべく安く購入しようと画策します。

売主と買主の駆け引きは買い手側有利に進みます。
それでも買い手の希望金額は市場価格の3割以上ダウンしないと採算に合わない。

売りたくても売れないホテル経営者と、希望金額になかなか到達しない買主は、交渉妥結となる数はまだ少ない。

これがホテルから商業ビルや土地にも及んでくるのは時間の問題です。
買い手と売り手。我慢比べはもう始まっています。


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最終更新日  2020年05月23日 20時06分15秒
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2020年05月22日
 昭和年代の後半から平成2年頃まで、不動産のバブルは1億総白痴化と呼ばれるほどすさまじいものでした。
今日買った土地が明日には数百万円も値上がりして、すぐ転売できると言う狂乱バブルは、破裂するまで誰も土地が値下がりするとは考えませんでした。



コロナショックで株価が大きく下落し、それをチャンスと株や不動産の買いに走る投資家は多い。それを高値覚えの投資家と呼びます。

しかしバブルが崩壊すると、株も不動産も下落は底なし沼でどんどん下がり続け、「もう底値だろう」と値が下がったことに値惚れて飛びつき買いした向きは全員損失を被りました。

バブル崩壊で儲けた投資家は、高値で不動産を売却したあとは、手持ち現金を預金して様子を見ていた人だけだった。

バブル期に高値で不動産を売り抜けた投資家のほとんどは、途中で「そろそろ底値だろう」と考えて、また不動産や株を買いに入り、結果大損をしています。
そのために自殺者も沢山出ています。

実体経済が回復するまで、株も不動産も買わずに休んでいた投資家が一番儲かった笑えない歴史があります。

今日の日経新聞に、ついに「中古のマンションが値下がりしだした」との記事があります。
新築の住宅もだぶついて、売れ残っている物件から値引きが始まっています。
7月頃から不動産業者の倒産が増えてくるはずだ。
良質の物件を安く買うならじっくり待つ方が上手くいく。

「慌てる乞食はもらいが少ない」の格言は生きてきます。



慌てる乞食は貰いが少ないとは、慌てて急ぎすぎると、結果的に失敗したり、かえって損をすることのたとえ。






最終更新日  2020年05月22日 17時25分10秒
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2020年05月21日
 競売代行請け負います。臼井不動産にご相談ください。

 投資家のお客様から収益用ビルやアパ-トについて、「いまが買い時かそれとも売り時か」と言った質問が沢山やって来る。
「いまが買い時、と思われる理由は何ですか?」と質問をすると考えこむ人が多い。
「物件の価格が大幅に下がった」とか、「駅に近いところに格安の売り物が出た」という事情でもあれば買い時ですが、1年ほど前から売りに出ている物件で、価格も全く下がっていないビルやアパ-トは、いま急いで飛びつき買いする理由はありません。



 コロナショックで株式市場が大きく値下がりしました。
しかし不動産の価格はまだ思ったほど大きく値下がりした物件はない。
つまりいまが買い時となる理由がありません。

 実体経済が悪化し、換金のために日本中の不動産が大きく値下がりしてくるときは買い時となります。
それには来年3月の本決算前に資金繰りのために不動産の価格調整があると私は睨んでいる。

それまでは現金を手元にして、物件情報を常にネットで調査することが大切です。
株式市場と不動産市場は連動していません。

むしろお買い得物件は、これから競売市場でハゲタカ同士が争って物件の奪い合いを演じてくることでしょう。その動きも来年に入ってから顕著になるはずです。

お買い得物件は競売にあり。競売についてそれまでじっくり勉強しよう。


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最終更新日  2020年05月21日 22時13分29秒
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2020年05月20日
 売れないビルやアパ-トの解決策をコンサルティングします

 今月は源泉税が600万円。固定資産税が200万円と、支払いに追われています。1年を通じて税金孝行をしている感じだ。

 毎年5月になると固定資産税の納税通知書がドサッとやって来る。
那須高原の別荘に湯河原のリゾ-トマンション。テナントビルや自宅の固定資産税と、お金が入る先からどんどん出ていきます。

明日は源泉税を600万円支払います。お金は入るスピ-ドは遅いのに出るスピ-ドはとても速い。小金持ちにはなかなかなれません。
不動産の売買も決断が遅い人はチャンスを逃します。小金持ちにはなれません。

ビルやアパ-トを高値で売りに出していて、1年以上も売れないのに価格の見直しをしない人や、コロナウイルス問題で不動産が売り手有利から買い手有利に変化した市場の変化に気が付かない人は、不動産価格の下落で大損する危機にある。

売値の見直しに急ごう。ロ-ンが抹消できるうちに借金は早く返そう。
借金の金額が多いことを自慢する投資家は今にローン地獄に苦しみます。
借入金よりキュッシュを増やす工夫をしよう。
「ご成功を祈ります」



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最終更新日  2020年05月20日 06時28分38秒
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