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臼井不動産.横須賀不動産コンサルティング

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2022年06月30日
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 私個人はわずか100万円の出資金だが、会社は沢山湘南信用金庫に出資金を出しています。
その出資金に対する配当金が6月24日に振り込まれて来た。
年1.0%と高配当だ。その中から税金が20.42%差し引かれる。 











湘南信用金庫に対する出資金は配当金が高いので、定期預金のつもりで考えている。
その他に出資してあれば優遇制度がありメリットは大きい。

1.湘南信用金庫のATMの、時間外手数料が365日無料になります。
2.湘南信用金庫ATMでの本店と支店間の振込手数料も無料になる。

臼井不動産ではビジネス上大いに活用させてもらい助かっています。

デメリットは定期預金ではないため、お金に換金しようとしても即現金化が出来ない事だ。

つまり余裕金を金利の高い金融商品に変えてあると考えれば低金利の時代に申し分が無い。
鷲尾理事長、いつもありがとうございます。





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最終更新日  2022年06月30日 16時05分15秒
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2022年06月29日
 会社では1日中冷房をつけているので、家に帰って来ると体が冷え切っています。
そこで自宅に帰って来るとすぐ熱いお風呂に入り、長湯をして体を温めている。

 休日だけはいつも箱根や湯河原、熱海まで遠出して温泉大浴場に入り、ゆっくり体を温めている。これが健康の秘訣です。もう何年も風邪をひきません。

今日は朝9時に自宅を出て箱根越えで熱海まで出かけ、販売用のリゾ-トマンションでゆっくり温浴をしてきました。
やはり温泉は温まる。のんびりします。

昼食はコンビニで済まし、夜の食事は豪華にウナギを食べて20時に自宅に着きました。

明日からまた頑張るぞ!



政府や電力会社が一生懸命節電を呼びかけている。
平均気温を27度から26度に押さえて欲しいと呼びかけている。
私の自宅は24時間、全室26度に気温を設定して協力しています。

しかしわが社の社員は社内の冷房温度を23度にして、節電に協力するスタンスを取らない。
とても寒い。私の部屋だけは26度を守っているが社員たちの部屋に行くと凍えるようだ。
だから社員の中には決まって毎年冷え過ぎから夏風邪をひいて罰が当たる。

自宅では23度という低い温度設定をして居るとは考えないが、会社の電気代やガソリン代は気にかけないらしい。その罰が下る。

寒すぎる部屋にいると、朝寝起きに冷えた足が「つる」ことがある。とても痛い。
自宅で長湯をしたり、温泉で長湯をすると足がツル現象は起きない。
やはり体は冷やすより温める方が健康のためになるようです。

電力会社の呼びかけに答え、日中の室温は最高でも26度に設定して節電に協力しましょう。
23度では寒さに震えている他の社員の事も考えて温度を上げましょう。





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最終更新日  2022年06月29日 22時35分43秒
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2022年06月28日
  久里浜駅のすぐ近くにある駐車場は、40年ほど前に建売用地として広い土地を購入した残地です。
そこはすでに3棟の家が建ち、販売したのですが角地の一番いいところを少し残しておきました。
そこは現在駐車場として臼井不動産が借り、月額6万円の駐車料金を支払って車を4台止めている。
場所は良し、利回りは良し、価格も手頃とあっていろいろな不動産会社から「売ってくれませんか?」とDMが来る。
縁あって6月30日に売却し、所有権移転登記をします。



 土地の売買をするため必要な書類を取りに、本日は横須賀市内にある法務局まで「土地の謄本と、売り主の会社謄本、印鑑証明証」を取りに行きました。

一昔前まではいつも混んでいた法務局も、インタ-ネットで謄本が取得できる事になり、めっきり不動産会社の営業マンが来なくなり、いつでも空いている。
楽になりました。 また法務局の職員さんはとても親切です。

 売買契約の準備はすでに全部整った。
6月30日は売買代金を会社の通帳に振り込んでもらいます。お金の顔を見ることはありません。
しかし、毎月入っていたPK料が入らなくなるのは寂しいものです。

売買で得たお金を確実に増やすために、貸家かアパ-トをまた購入します。
何しろ毎月働かずして家賃が入って来るメリットは不動産業の醍醐味です。
お金がお金を生む不動産投資。物件の選定眼はキャリアによって磨かれる。

勉強次第で貴方も不動産の投資王になれます。




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最終更新日  2022年06月28日 16時51分54秒
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2022年06月27日
 今までは取引金融機関から事業会社の決算書を要望されると、原本を持って行って、金融機関はそれをコピ-してから原本を企業に返却してくれました。
これからは会計事務所のソフトと、金融機関のソフトがつながり、瞬時に必要とする書類を会計事務所から金融機関へ直接送信できるようになります。
新しい月次の最新情報が手に入れば取引先の経営状況を調査する手間が省け、会社訪問をして書類に目を通す調査の手間も省けます。 文明の利器はどんどん進歩しています。

 普通の事業会社は1年を通した決算書類を会計事務所に依頼して、税務署や取引金融機関に内容を記した文書を提出します。

1年を通じ、途中で経営状態にどんな変化が生まれているか、良くも悪くも取引金融機関は細かく把握したいと思います。

それが1年を通じた決算でしか判明できないとすれば、金融機関は不安でしかない。
所が、瞬時に月次まで把握できるとなればそのメリットは大きい。

企業の調査会社をわざわざ依頼しなくても企業の健全性を逐一調査できる。
臼井不動産が経理をお願いしている経理事務所は、いち早くTKCの会計ソフトでそれが可能になりました。

月次資料が手に入れば、脱税や偽装決算も出来なくなります。役所の入札も企業の透明度が増す




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最終更新日  2022年06月27日 16時01分14秒
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2022年06月26日
「横須賀、三浦」海一望の別荘向き物件あります。

 急に猛暑となり体がついて行けません。 
家はセントラル冷暖房なので365日25度に保たれている。 それでも疲れる。体がだるい。
真夏は朝会社に着くと、道行く人のために歩道に散水サービスをしています。
少しは涼しい気持ちになって頂こうと一生懸命ですが、それでも10分もすると乾燥してしまう。


毎朝6時に起床して8時に家を出て会社に向かう。
今日は会社で清掃の当番制が私は店舗の外掃除だ。
ガラス窓を拭き、テントを拭き、植木に水やりをしただけでもう汗びっしょりです。

真新しい下着に交換して、体を拭いたタオルを洗い、バケツを倉庫に収納して朝礼に出る。
仕事が始まる前に疲れがどっと出て。

晴天となる土曜、日曜日は横須賀市から三浦市にかけて観光客のマイカ-でいつも渋滞になる。
「観光ついでに物件を見てみたい」という観光客や、冷やかしのお客様はなるべく土曜、日曜はご遠慮いただくようにしています。

今日は天気が良いので三浦海岸に海水浴のお客さんもどっと繰り出すだろうから、渋滞は一段とひどくなります。
横須賀や三浦市にお見えになる皆さん、くれぐれも車の事故に合わないようご注意ください。




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最終更新日  2022年06月26日 10時09分12秒
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2022年06月25日
土地と建物に関するご相談は臼井不動産へ

 首都圏の不動産は、収益物件でもレジデンス系建物でもバブル景気に沸いていました。
ところがこのところコツンと天井を打ったかのような動きが出ています。
円安や物価の高騰、ウクライナの情勢等の他、金融緩和に打ち止めがあるのではないか?
金利はいよいよ上昇となるのではないか? 
そんな不安心理が頭をもたげてきたため不動産価格が全般的に1服している。
次のシナリオは長期の下落となるのでしょうか?



平成元年にバブル崩壊となり、失われた25年と言われるほど不動産価格が一気に下落に向かいました。

政権が変わり安倍内閣が誕生して「3本の矢」という経済対策を発表してから、漸く経済が上向きに転じバブル景気に沸くまでに変わった不動産業界。

マンションブ-ㇺや1戸建ての建売が飛ぶように売れ、仲介業者も含めて不動産業界は新型コロナにも大きな影響を受けることなく売り上げは右肩上がりに上昇した。

しかし直近では建築費が30%-35%と大幅に上昇した影響は無視できません。
更に設備機器が手に入らず、自動車業界同様に引き渡しまで期間が延びるマイナスが生じている。

この先、この影響がどのように変わるのか不気味です。
一気に店舗や事務所を広げた会社は不景気対策に慎重に身構えている。




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最終更新日  2022年06月25日 11時58分14秒
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2022年06月21日
駅近のビジネスホテル、リゾ-ト地のプチホテル、ペンション。買い手がいます

 新型コロナもそろそろ終息期を迎える。
コロナで痛めつけられた業界の中で中国人が狙っている日本の不動産は、プチホテルやペンション、駅近のビジネスホテルだ。
景色がいい。温泉がある。広い庭付きが3条件だ。
その要素さえ備わっている物件なら1億円前後の予算をすぐに投入して来る。
それを購入した中国人投資家は同じ中国人ビジネスマンに賃貸して賃料を稼ぐ。
賃貸物件とした中国人は本国から観光客を連れてきて宿泊料を稼ぐやり方だ。
見習うべき商法でもあるが日本人投資家には難しいだろう。


日本でプチホテルやビジネスホテル、ペンションを狙っている中国人は多い。
そろそろコロナ問題が終息すれば、高根の花だった収益物件が恐ろしく安く買えるチャンスが来る。

日本人の買い手は自分がホテルを経営しlたいビジネスマンしか居ないが、中国人投資家は同じ中国人ビジネスマンに購入したペンションを賃貸しして賃料を稼ぐ事を目的にしている。

中国から脱出して日本に住みたい願望と、日本で宿泊業をして中国から観光客を呼ぶビジネスを目的にしている人は多いらしい。

つまり日本のビジネスホテルやペンションを買う人。その建物を借りて宿泊業をする人、そしてそのホテルに中国人観光客を連れて来る人と3者が介入する不動産投資の手法が成り立つ。

中国人が治安の良い日本に家族ごと住みたいという願望は多いという。
物件さえ手に入れば中国人ル-トで運営は上手く出来るらしい。

日本政府が観光客の受け入れに、全面的に門戸を開放してくれれば中国人投資家がドッとやってくるだろう。

いまその日のために駅近くのビジネスホテルか、観光バスが3台ほど入る田舎のホテルを狙って物件情報をとても欲しがっています。

その投資家を連れて来る人、日本から物件情報を流す人。いろいろかかわっている人もいるので交通整理は大変だ。

リゾ-ト地のミニホテルやペンション。駅近のビジネスマンションをお持ちの方で、売りたいときはぜひ弊社までご連絡ください。 臼井不動産ホテル投資係まで 




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最終更新日  2022年06月21日 16時41分05秒
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2022年06月20日
不動産に関する市況を注意することにより、今後の不動産価格が値上がりするのか、または値下がりするのかを予測する事が出来るようになります。
いずれにしても天井に近い不動産価格は要注意です。




不動産会社はお客様から販売の依頼を受けたなら、必ず東日本不動産流通機構に登録しなくてはならない義務があります。
(東日本不動産住宅流通もあります。)

そこでは取引が成立した報告も提出しますので、日本全体の不動産の流れが分かります。
生きたデ-タ-を研究することによりマンションや1戸建ての値上がり傾向、値下がり傾向をいち早く知る事が出来るのでプロは不動産投資の指針に毎日の動きを見て必ず研究している。

一般の方は見ることが出来ないため、ネットで情報を得ると良いでしょう。



中古戸建ての成約数、5月も高水準維持
東日本レインズ、マンション在庫数4カ月連続増
 東日本不動産流通機構(東日本レインズ)は10日、5月の不動産流通市場動向を公表した。首都圏の中古戸建ての成約件数は1154件。前年同月比で18.2%の2ケタ減となったが、5月の過去最高を更新した21年に次ぐ高水準だった。中古マンションの成数件数は12.7%減の2877件となり、5カ月連続で前年を下回った。直近10年間でみると5月としては上から6番目の水準だった。
 中古戸建ての成約価格は前月比1.5%上昇の3718万円。前年同月比では14.7%の2ケタ上昇と、19カ月連続で前年を上回り、エリア別でもすべての地域で前年より上昇した。新規登録件数は3936件。在庫件数は前年同月比13.1%減の1万2731件で、2ケタ減が20カ月続いている。成約件数はすべての地域で減少。東京都区部が5.5%減の208件、多摩が18.2%減の162件、埼玉県が18.9%減の241件、千葉県が17.0%減の239件、横浜市・川崎市が15.2%減の168件、神奈川県他が34.9%減の136件だった。
 中古マンションの成約価格は前月比4.3%下落の4174万円。前年同月比では9.5%の上昇となり、24カ月連続で前年を上回った。新規の登録件数は1万3527件。在庫件数は前年同月比9.6%増の3万7039件と、4カ月連続で前年を上回った。成約件数はすべてのエリアで減少が続いた。都区部が7.3%減の1241件、多摩が16.4%減の281件、横浜市・川崎市が18.9%減の471件、神奈川県他が19.7%減の196件、埼玉県が17.2%減の347件、千葉県が9.8%減の341件だった。
(提供:日刊不動産経済通信)



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最終更新日  2022年06月20日 16時52分36秒
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2022年06月19日
 自動車市場では新車が値上がりし納期も遅いとあって「新車より安い中古自動車で我慢する」という購入者が増えています。

不動産業界でも同様に庶民の抵抗と知恵で、「無理して高い新築マンションや建売住宅を買わず、「築年数があまり古くない中古住宅を買う流れ」がこのところ加速している。

それでなくても総額投資では金額が高い不動産購入とあって賢い選択かも知れません。

臼井不動産では5年前に逗子市桜山1丁目に土地を買い、建物を新築してアメリカ人に月額21万円で貸してある物件に、近くの不動産業者から「譲ってくれませんか?」と問い合わせが来る。
土地が55坪に建物が4DK、車は2台用悠々入る、平坦地で駅から徒歩圏という人気の立地で
買い手は外人が出たらマイホ-ム用に使いたいらしい。


あらゆるものが値上がりしている昨今、建築価格も3割~5割と大幅に高騰しています。
ロ-ンの支払いを考えると、庶民に手が届かない価格になりつつあります。

そこでやむなく建築年数が比較的新しい住宅に目が行き、取引が活発化している。
価格の下落は当分考えられないため、この傾向はしばらく続く事でしょう。
都内のタワ―マンションのように投資の対象にもなりつつあります。

新築住宅を購入したが、ローンの支払いが大変で手離す物件が狙い目です。



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最終更新日  2022年06月19日 14時48分05秒
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2022年06月18日
 毎年夏は台風や水害で家屋に被害が出る家は多い。
特に日本は海と山が多く活断層もあるため災害を受ける建物は非常に多い。
それにプラスされて大雨被害も加わると夏は怖い季節です。
今年は災害の無い夏であって欲しいものだ。



 横須賀市や逗子市は雨台風による土砂災害が特に多い。
大雨が降ると必ずどこかが冠水したりがけ崩れが起きる。関東ロ-ㇺ層の地盤は軟弱だ。

最近は行政もレッドゾ-ンを設けて危険な場所には建築の規制を始めました。
特にがけ崩れの心配がある場所は再建築も規制される。

今まで平気で建築許可が下りていたところが建築不可となれば、資産価値も無価値になってしまいます。建築の出来ない場所は売ろうにも売れなくなるから多額のロ-ンが残っている人は一生売るに売れない場所で我慢して住んでいるしか方法はない。

借金を全額返すまで現在地に縛られることになります。
 災害に遭って家が壊れても借入金を返済できるだけの保険が下りればいいが、僅かばかりの保険金だとリフォ-ム費用も出ない危険性がある。

家を購入するときは良く調査して、災害とは無縁の場所を購入してください。
海に面したロケ-ションの良い立地も、津波や強風による砂の堆積で家が傷みます。

マイホ-ムを購入するには大金を支払うので、後で後悔しないようにくれぐれもご注意ください。




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最終更新日  2022年06月18日 17時19分04秒
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