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永遠の旅行者staycool!!の投資と事業そして自由なLifestyle

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2007年12月の記事

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１９年総括

今年は、猪突猛進とはいきませんでしたが、ゆっくりでもそれなりの成果が上がり、全体としては及第点ではなかったかと思います。手痛い失敗を犯す一方、貴重な出会いに恵まれたりと来年以降に向けて大切なものが得られた気がします。株式投資は、成果も失敗もあまりなく全体として停滞した感じでしたが、長期的な種まきが少しは出来たのではと思います。向こう２年間の市場に期待したいところです。サラリーマンの方は勝負の年といいますか、今後のキャリアを占う意味で節目になろうかと思います。投資の成果如何では、再度サラリーマンをお休みすることもあるかもしれません。柔軟に環境変化に対応し、より自立した生活が送れるよう精進していきたいと思います。ブログ上でお世話になっている方々には来年も今年以上にお世話になるかと思いますが、どうぞ宜しくお願い致します。

2007.12.31

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事業投資としての不動産投資

休みに入ってからプチ読書週間がスタートしています。「事業。復活のシナリオ」「不動産コンサルティング入門」「Quest for value」「リアルオプション」などなど不動産投資に直接関わるものは、不動産コンサル本くらいですが、不動産投資そのものが、非常に多様な要素を求められる事業投資であり、従って学ぶべきことがたくさんあることが、カテゴリーとしての深遠さを印象付けてる気がします。そして総力戦で戦わなければならない難しさと楽しさに魅せられているのかもしれませんし、己の能力の欠如感が読書に駆り立てているのでしょう。一口に不動産投資といっても、住居系にはじまり、オフィスなどの商業系、飲食店経営・投資などの店舗投資、倉庫、駐車場、底地投資、ビジネスホテルやレジャーホテルなど間口も広いですが、個人的に極めてみたいのは、事業投資の色が濃く、個々人の経営能力が厳しく問われる分野です。飲食店やレジャーホテルでしょうか？この分野については、次年度中に先鞭をつけてみたいです。ノウハウ・資本の蓄積が不十分な場合はコラボもありかなと考えています。課題は山積ですので、実現のためよい準備をしてひたすら努力するのみです。１つの節目にするべく来年も走り続けたいと思います。

2007.12.30

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仕事納めと今後

本日一足早く仕事納めとしました。通常ならこの忙しい年末に職場を引き上げるのはありえないのでしょうが、仕事の進め方は各人の裁量に委ねられているので、その辺は割りと自由だしドライだったりする。アウトプットが全てであり、浪花節的なプロセス評価もあまり期待できないので、能力を常に出し切りアウトパフォームする一方で、常に勉強など自分磨きが欠かせない。忙殺され、気持ちが張り詰めている時は良いが、気がつくと、ふとモティベートされない瞬間もあったりするので自己コントロールの巧拙は仕事のパフォーマンスにもろに影響してくる。これも主体的に選んだ道ではなかったからなのかと女々しいことを考えてみたりもする。ただ、仕事をする中で間違いなく日々スキルアップしているだろうし、仮にしていなくても周辺環境にインスパイアされる毎日ですからこの環境にただ浸っているだけでもプラスになっているのだろうと思ったりもする。組織の帰属感を再度味わうことになった今年の後半ですが、中長期的には好きなことを好きな形で且つマイペースでやっていく方が自分には合っているのかもと思ったりと、新幹線で半分寝ながら堂々巡りの考えが渦巻く気持ちが不安定な今夜の私でした。

2007.12.27

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決済が終わりました

今週はじめに決済が終わりました。ウイークデイということもあり、決済は妻にお願いしました。決済は一種独特の雰囲気があり、本人は緊張したようです。決済の場はある種の出会いの場だと考えています。地方での不動産投資・賃貸業というニッチな世界では意外に出会いがありませんので、積極的に話をして情報収集したりネットワークの糧にできるようにしています。今回の売主さんが、たまたま丸の内本社の会社社長さんでしたのでお礼方々電話をしてみたのですが、面白い方だったので本日お会いしてきました。零細投資家に過ぎない勤め人を(大日本)帝国ホテルのディナーに招待してくださいました。会社が隣のビルにあり、頻繁にビジネスディナーで使用しているとのことでした。関東圏はもちろん不良債権を大量に仕込んでおられ、その先見の明には学ぶところ大でした。また、住宅系だけでなく店舗系・事業系・倉庫系など話出したら止まらない方で、その人脈やビジネスキャリアなどこちらが吹き飛びそうなほど、スケールの大きな方でした。こちらのキャリアプランやビジネスプランなどにも関心を払って頂き、不定期にお会いすることになりました。久し振りにメンターちっくな方に出会えてラッキーでした。この方を通して世界観がぐっと開けていくと良いのですが・・

2007.12.26

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更地決済前夜

年末に更地の決済する関係で各種ペーパーを処分していました。やはりキャッシュポジションは厚めにしていた方が宜しいようです。一戸建て貸家のプランニングを始めました。課題はコストになりそうです。ローコスト住宅をいかにシンプル&クールに仕上げるか？自宅を新築したときのノウハウを生かそうと思います。コスト(収益性に直結)を軸にし過ぎると、チープになりますので「自分が住みたい」というもう１つの軸も大切にしたいと思います。何分、実験的要素が多い案件ですので、適度に冒険しながらノウハウを蓄積できればいいと考えています。春までには、業者を決定して夏までに着工、年内に引渡し・募集の流れでいきたいと思います。

2007.12.22

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省電力技術の切り札か？

株式市場さえませんねー。しかし、ここは逆張り投資家の独壇場とばかり、果敢に買い向かっています。（そろそろ弾切れかもしれません。）実弾買いが乏しく、皆が投げたところで外資系がごっそり・・また、デジャブとなりそうな気がします。話は変わりまして、日本の省エネ技術は世界一と言われていますが、個人的に以前から注目していた「海洋温度差発電」がにわかに動き始めました。【海洋温度差発電とは】　海水の温度を調べてみると、太陽の熱によって海の表面付近は暖められていますが、海の深いところ（深さ数百ｍのところ）までは太陽の熱が伝わらず、温度は年間を通してほぼ一定です。海洋温度差発電は、海の海面付近の暖かい海水と、深いところの冷たい海水との「温度の差」を利用して発電します。そもそも最初に知ったのは、長年追いかけている日立造船が取り組んでいるビジネスだからですが、原油高騰を機に世界的にも注目され始めたようです。環境会議の進捗もいまひとつですし、小さいながらも民間レベルの頑張りが次第に地球規模で拡大し、温暖化が抑止されていけばよいと思います。因みに、私も買い物マイバッグや電気消し歩き（家庭でも会社でも）、３R（Reuse/Reduce/Recycle）を実践して頑張っております。ただ最近は、子供に強いて嫌がられていますが・・

2007.12.19

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節税スキーム

トナカイの足音がしてくるこの頃になると節税本を読み漁ります。頭が悪く何回読んでも頭の片隅に置いたはずだった情報が無くなっていたりするので繰り返し読んでいます。来年度の法人設立が待ったなしの状況ですので余計に力が入ります。何通りかスキームを考えて、実際にシミュレーションを開始しました。変動要因の精査も必要ですが、今後どのような方向性で行くかが重要であることがわかってきましたので、足元の状況はもちろん大局的な投資戦略の策定が求められそうです。

2007.12.18

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一歩前進

慌しく案件を精査しておりました。利害関係者に一通りヒアリングして昨日購入を決めました。業者間で情報が広まり、住宅系・デベ系・地元不動産屋など照会が多くこれ以上結論を先延ばしできないと判断したからです。時間も当然ありませんので、今回は現金決済になりそうです。年内決着ですっきりと新年を迎えたいと思います。因みに、区画して戸建て貸家を実験的にやってみようと思っています。コストと意匠がカギになりそうですのでチャレンジングな案件になりそうです。

2007.12.15

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忙殺

残業に次ぐ残業でネット環境から離れていました。年末が忙しいと分かっていても忙しすぎる。なかなか家へ帰れません。青い目の投資家が相手のせいか、「つわもの」「くせもの」との交渉事も多く、ギリギリの神経戦が続く毎日です。こういう時は、目の覚めるような案件が飛び込んでくると身体に力がみなぎって元気になるのですが・・・・・と思っていたらランチの後、うたた寝する中で携帯が鳴ります。ちょっとした夢を見ていたせいか一瞬夢と現実が交錯して訳がわからない状態になりました。間違いなく業者からの連絡でした。というわけで、残業もいいところで切り上げ、帰り支度をしながら今日は早めにmixiアップとなりました。電車の中でゆっくりと検討してみたいと思います。

2007.12.12

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確定申告準備いきまーす

気がつけば12月・・タイトルはアムロちっくで元気に見えても、正直このところの忙しさでバテバテです。案件も流れてしまったし・・・年が明ければ確定申告の準備に忙殺されるのは、目に見えていますし、すぐに3月15日が到来してしまいますので今年は少し早めにスタートしました。山のような領収書・クレジット・ネットバンク・証券取引明細・・支払利息や家事経費の按分・・・目が回りそうですね。まずは、不動産所得を概算で出して、数字によっては駆け込み費用計上が必要かもしれません。その後、株式の譲渡益ですが、2003年ごろに仕込んだものを売却しないと「1000万円非課税枠」が今年で終わるのでクロス取引の必要もあるかもしれません。色々と考えるには、時間が足りないようですので徒然なるままに頑張っていきたいと思います。

2007.12.07

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残念な知らせ

昼休みのランチ中に残念な知らせが入りました。電話の主は売主の息子でした。こちらの提示金額より200万円ほど高く買ってくれる人が見つかったので今回はなかったことにしてくれと・・・先方との話は既にまとまっており、こちらにカウンターオファーの余地はありませんでした。こちらも正規の手続きで話を進めていたわけではありませんから仕方がないのですが、唯一リスクと考えていたパターンが現実化したことで己の甘さをかみ締め反省した次第です。かねてから来たかった店ですが、人間の小ささ故か途中からあまり味が分からなくなってしまいました。しかし、直取引そのものが悪かったわけではなかったので気持ちを切り替えてまた出直していきたいと思います。暮れも押し迫り、何とも締りのない形で本年を終えそうな感じです。

2007.12.06

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法人化の検討

年末になると確定申告をいやでも意識せざるを得ません。今年に入ってから、法人化の検討をしてきました。税理士や会計に強い人に聞いても不動産賃貸業に通じていないとなかなか納得感のあるアドバイスはもらえないようです。従いまして、法人化のメリットを一般論から不動産賃貸業ならではということまで洗い出す必要があったわけです。物件ごとの法人設立も考えましたが、煩雑な事務がネックになります。 LLPやLLCも考えていますが、実績のある先生が見つかりませんし、借り入れがやりづらくなる点もネックになりそうです。結局、いまだに基本フレームワークすら構築できてない状況です。当面は、不動産管理会社の合資会社設立でとりあえずはお茶を濁し、様子を見ながら考え進めていこうと思います。節税目的もありますが、主たる目的は資産を円滑に家族に継承させることです。この国では、世代交代のコストが高いので、ゴーイングコンサーンを前提とする法人を噛ませることが有効なようです。（法人に寿命はないと法的に解釈されているからです）法人を活用するとまた色々とやれることが増えますので、その辺りじっくりと最適化していこうと考えています。

2007.12.05

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レバレッジ勉強法

仕事の生産性が下がる・モチベーションが下がる・寒くなると気持ちが滅入る・・こういう時は、前向きな啓発本を読むことにしています。標記の本を読んでみました。筆者の「レバレッジ」シリーズは一通り読んでいますが、これが一番でした。勉強法とは何をいまさらと思うことなかれ。やはり何歳になっても学び続けることが必要ですし、時にはこのような学び方さえ学び直す必要があることを改めて気付かされました。それなりに、色々な識者の学習法のいいとこ取りをして、熟成していたと思っていましたが、まだまだですね。ロバキヨも再三言っていました。「大きなミスをしないために小さなミスをおかす必要があり、併せて学び続けることが大事」だと・・グリーンな自分は、死ぬまで学びを放棄できなさそうです。

2007.12.03

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JTという成熟銘柄

サブプライムの関係でボラティリティが高まっている市場ですが、株式については、株を始めた19才のころからほぼ一貫した「逆張りバリュー」戦略で臨んでいます。そんな中でJTという銘柄を成長銘柄として注目しています。たばこ業界では、世界トップ５に入る企業ですが、このところ、潤沢なCFを背景にエマージングたばこ市場におけるリーダー級企業を矢継ぎ早に買収しています。その姿は、少し昔のフィリップモリスを思い出させます。現在はアルトリアグループとして食品コングロマリットとなりましたが、その成長の過程はJTと重なる所が多く JTはお手本にしているのではないかと考えています。日本では、たばこ産業は分煙社会化が日を追うごとに進む中で衰退産業と考えられていますが、ロシア・東欧・中国その他エマージング市場で現在も堅調に市場が拡大しています。また、収益性としても非常に手堅い商売という側面を持っています。また、資本関係のあった加ト吉を日清と共同買収するなど国内の関連産業についても強化を打ち出しています。ネット系やテクノロジー系と違い、分かりやすくシナジーが出やすい業界ですので見通しについて非常に強気です。投資家として大口ロットで買いに行きたいところですが、１単位で下がったといっても６０万以上ですので８年前に始めた累投での毎月買付額を５万円に増やしました。世界トップ３を実現したところで一度売却しようと考えています。同様の手法で同時期から買い始めていたエクソンモービルもかなりよいところまで来ていますので一度利確をしようと考え始めています。市場については、一喜一憂しないスローマイペース投資ですが、ここ２．３年で日本株の波が来ると考えています。あまりのオプティミスト振りに、周りからは笑われていますが・・

2007.12.02

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満室になりました

９月に決済した物件が本日満室になりました。当初は１２室中５室が空室で、決済直後に１室退去がありましたので厳しい船出でした。エリアマーケティングを少し頑張ってやっていましたのでターゲットはある程度絞れていました。取得目的は、この物件に関わることで、バリューアップの程度と空室の解消具合の関係を満室に至るまでのスピードという尺度で体感しようというものでした。結果、家賃は相場より１５％程度安く、設備面ではカラーモニター付インターフォンと暗証番号式デジタルロックを付けてみました。その他、管理の行き届いていない物件でしたので、徹底した清掃と雑草取り、その後の玉砂利引き攻撃により、お陰様で空室撃退に成功しました。思っていたよりは、価格面の優位性が勝因だろうと分析しています。それから、仲介会社からも色々と意見を聞いたのですが、意外にずれている人が多かったように思います。やはり絶えまぬ自己研鑽と相性のよいメンターとの出会いが不動産投資の成功には欠かせないということなのでしょうね。やっと一息安心しました。 one, two, three, four, Victory!（分かる人には分かると思います）

2007.12.01

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