トランクルーム貝塚のオヤジ奮戦記

先日の読売朝刊に「大阪府　民泊　条例成立」の大きな見出しがありました。

サブタイトルは「全国初　観光客受け入れ後押し」

　　　　　　　「マンションの空き部屋活用」　　です。

この背景には急増する外国人観光客の受け入れ態勢を整えるという狙いがあるようです。

日本が急速に観光立国化しようとする過渡期の日本の現状をよく表しています。

大賛成です。

どっと押し寄せる外国人観光客に対して、「泊まるスペース」はあるのに、法律（旅館業法）が邪魔して合法的に泊まれないのです。

ホテルや旅館は不足していますが、個人宅の空き部屋や古い賃貸住宅は結構ガラガラなのです。

この条例は、この需給ギャップを無くそうというプランです。

近年稀にみる素晴らしいプランだと思います。

２，３年前からミナミを歩くと中国人だらけ・・・最近では地元関空に近いアウトレットやシークルでも中国人が目立ちます。

そして、海外旅行者は個人宅や賃貸住宅に泊まる事によって、「日常の日本」を見たいという願望があるというのを見逃してはなりません。

私も海外旅行を年に何回かし、毎回一般的なホテルに泊まりますが、たまにはそういった一般家庭に泊まるような「民泊」もしたいというのがありますねェ・・・

入れ物（供給）があるのに、法律との狭間で需要に応えられないというジレンマに陥っているという事でしょう。

非常に勿体ない気がします。

不動産の仕事に一環で地元のシャッター付ガレージに、ジェットスキーやナンバープレートとバッテリーを外して長期使わない車の保管（海外転勤＆留学、長期療養の為）といった、これまでにない用途として自社ＨＰで集客し仲介をしています。

車が減って地元のガレージもガラガラで家主も困っていますが、月額１万円くらいなら地価の高い堺市や大阪市内からドンドン借りに来るのです。

ジェットスキー専用ビーチが地元二色浜にありますし、堺市や大阪市内ではシャッター付ガレージがそもそも少なく、あっても３～６万円しますから。

互いに困っていて、正に供給と需要がドンピシャのアイデアだったのです。

こんな発想も私が初めてだと思いますし、自分的にはヒットしています・・・（笑）。

まァ我々凡人には残念ながら、こんな小さくて細かい工夫の積み重ねをしていくしかないですねェ・・・（笑）。

既に「Airbnb」というサイトで、１９０か国２００万件の物件が掲載されて、世界中に急速に広まっているようです。

ある意味、日本に於いては見切り発車というかグレーゾーンになりますが・・・

細かいルールやセキュリティや決済という問題を解決すれば、今正に来ている観光立国化の「この波」に充分乗れると思うのです。

普段不動産の仕事をしていると、「古いアパートの建替えをどうしよう？」という地主さんからの相談をよく受けます。

周りに新しく綺麗な賃貸マンションがドンドン出来て、昭和築の汲み取り式トイレの古いマンションの家賃相場ドンドン下がっても入居率も下がるという悪循環に陥っているのです。

しかし、現実的には「建て替えをしたらどうですか？」と簡単にはナカナカ答えられません。

かと言って、建物を取り壊して青空駐車場にしようとしても、取り壊し費用も何百万もかかるケースも多いですし、車が減っているこの時代に駐車場ビジネスにとって逆風ですし、更地にすると固定資産税も約６倍に跳ね上がりますので現実的ではありません。

駅近など条件が揃っていれば別ですが、それ以外の場所ではあまりお勧めできません。

やはり、日本の少子化や空き家問題で、今後ドンドン家が余ってくるからです。

唯一儲かるとすれば、業者に丸投げしていた設計・立案・建築・入居者募集・契約・家賃回収・クレーム対応を自分で全てする事です。

普通に考えれば、コンビニや〇〇代理店やＦＣのように他人（立案者や本部）におんぶにだっこでは儲かる事はあり得ないです・・・

その証拠に、不動産屋や建築会社はそういった自社物件をイイ場所に所有して（情報量が一般人と格段に違う）、全て自社でやっていますから・・・

結局地主も、不動産屋と同じスタートラインに並ぶくらいの不動産のプロになるしか手がないのです・・・

実際儲けている地主は、みなそのようなスタンスです・・・決して「わしゃ知らん」の不動産屋に丸投げするのではなく、プロに負けないくらいの気概が必要なのです。

一般の不動産屋的な発想で言えば、「ドンドン建てなはれ・・・」で、住宅会社に紹介すれば紹介料も入ってきますが、地域密着型の不動産屋の看板を背負っている限り、そんな無責任な事は絶対言えないのです・・・

まァ、私自身そんなジレンマに陥るような案件も時々あったりして、この条例で古アパートの空き部屋をサイトに登録して部屋が埋まれば、家主さんも万々歳です・・・

新築すれば相当な資金も必要ですし、これなら簡単なリフォーム程度で済みます。

儲けるにはリスクが必要ですが、これだと上手くいけば「ノーリスク・ハイリターン」です。

こんな不透明な時代に、願ったり叶ったりで正に救世主的なアイデアというべきか・・・？

今回の条例では不動産仲介業が入る余地はありませんが、今後ネットと法律に詳しい家主さんが直接動けば儲けに繋がるでしょうし、関連のネット業者が続々と生まれる可能性が出てきて、ニューマーケットととして活況が期待できます。

という事で、日本経済をメインで動かしているのはもちろん大企業かもしれませんが、日本の４２１万企業のうち９９．７％は中小企業です。

大企業は金融機関から青天井の融資を受けられるかもしれませんが、我々中小零細企業は基本的には所有不動産の担保の範囲内ですし、経営者の個人保証をさせられます。

大企業の社長は会社を倒産させても自宅や家庭は安泰ですが、我々中小零細企業は倒産すれば自己破産、離婚、家庭崩壊、最悪は自殺に追い込まれるのも普通にあります・・・

結局、借金が全ての元凶です・・・

幸い弊社は織物業廃業を期に借金を完済し、「無借金経営」になり毎晩熟睡出来ています・・・（笑）。

経済書には「良い借金・・・」とかあり、住宅会社のセールストークは「相続（税金）対策・・・」「資産活用・・・」が常套手段です。

彼らは本や住宅を売らなければなりませんし、そうしないと会社の資金が回っていきませんし歩合給なら給料も出ませんので必死です・・・

そんな「誘惑」に乗らずに、投資金額を最小限に抑えて、良心的な不動産コンサルティング業者に相談するか家主自身が自らアイデアを捻りだす事でしか、この悪循環から「出口」を見出せません。

まァ普通に考えれば、他人のアイデアで儲けさせてくれるような神様のような存在はこの世に存在するはずもありませんが・・・

この条例で、多くの空家や古アパートの所有者が救われる事を願います・・・

そしてこの条例で、これから始めようとする時間貸しの「音楽スタジオ」で、プロのツアーバンド（国内各地をアーティストと一緒にツアーするプロのバックバンドミュージシャン）からのオファーで、例えば１ヶ月とかスタジオを貸し切って、その近くにメンバー全員が宿泊できるホテルがないか？というのを思い出しました。

アマチュアバンドと違って、プロのバンドは演奏だけでなくパフォーマンスの練習もする為に、本番のステージと同じくらい広いスタジオに同じ機材を設置して１ヶ月とか籠って集中的に練習するそうです。

目と鼻の先に空室のあるアパートがありましたので、早速その話を家主さんに相談すると喜ばれました・・・

例えば１ヶ月４万円の２ＬＤＫの古アパートが、１日８０００円で１ヶ月彼らに貸せばナント６倍の２４万円の収入になりますから・・・

１７１室もトランクルームの部屋があると、多種多様な長期短期契約のお客さんが利用されますし、どんなオファーが飛び出すか分かりません。

これに不動産のお客さんを加えますと、毎日イロンナなオファーや相談が持ち込まれて刺激的です・・・

織物時代は何社かの固定の得意先で、多品種小ロットが極端に進んで現場は品質にピリピリ納期に追われ、取引先とは値段の交渉だけのビジネスで、楽しみとはかけ離れたものでした・・・

まァ、これからはトランクルームと不動産の仕事を通じて、どう繋がるか？どう繋げていくか？全く予想できない時代に突入したという事か・・・

ビジネスの基本戦略はより広角的なマーケットの分析にあり、それを如何に投資金額を押さえて「独自のアイデアで勝負！」に尽きると思うのです。

とにかく人と違って変わった事を考えて自分主体でヤラないとダメで、普通で常識的な事を考えてヤッたり他人任せでは儲かるどころか損をします。

円高不況のバブル前年に織物工場の新築と設備を一新して、まだ景気のマシだったリーマンショックの２年前に織物業を廃業トランクルームに転業して、何とか厳しいビジネスシーンを生き抜いてきました・・・

どん底景気でしたのでバブル期の２～３割安で機械設備の購入や工場新築ができ、バブル期の高級羽毛布団ブームで織物ビジネスが軌道に乗り、廃業時は古い織物設備を北京オリンピック前で景気が絶好調だった中国に高値で輸出（売却）できました。

私は株の売買はしませんが、株と全く一緒の「逆張り」発想で、正に安値で株を買い高値で売り逃げたのです・・・（笑）。

オマケに、バブル期にはまだ大きな借金がありましたので、土地やゴルフ会員権や株の金融機関を含めた周りからの甘い誘惑に一切乗る事が出来なかったのが、今から思えば不幸中の幸いでした・・・（笑）。

最も大事な織機選定で、取引先の商社（１００％委託生産で、ライバル織機メーカーの代理店でもあった）の反対を押し切って取引停止を覚悟してまで、当時シェア１０％しかなかったトヨタ（豊田自動織機社製）を敢えて導入した事が、イニシャルコスト面でも品質面でも大いに貢献してくれ、自分の判断が正しかったと、今だにトヨタに感謝感謝と心底思っているのです・・・（涙）。

それと共に、あれほど失礼な私の決断にも拘らず、社内調整で４０数年来の取引を停止せずに続けてくれた当時の取引先の課長の寛大なハートにも感謝しているのです・・・（涙）。

これが取引商社の薦めるシェア９０％の織機メーカーを１年遅く導入すると投資金額も２，３割高くつき、バブル期の織物ビジネスに乗り遅れ、リーマンショックで廃業したら古い設備を転売できないどころか、逆に廃棄処分代がいって倒産していたかもしれません・・・

まァ、決断のタイミングが全てでした・・・

当たり前の事ですが、儲かるような話は絶対他人に話しませんし、本や新聞やネット上に情報としてのヒントが転がっているかもしれませんが、そのものズバリは載るはずもありませんから・・・

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