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     トランクルーム貝塚のオヤジ奮戦記

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2023.05.29
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カテゴリ:貝塚不動産.com
今年に入り、弊社「 貝塚不動産.com」が運営管理している岸和田市東ヶ丘町の月極駐車場にオファーが殺到しています。

オファーが殺到と言っても、月極ではなく「時間貸し」の方で工事車両の駐車スペースです。

岸和田市東ヶ丘町と言えば、4,50年前に野村不動産が開発した平均敷地面積が70~100坪くらいで全800戸くらいの当時の大型高級住宅地です。

それが今、ちょうど建て替えの時期に来ているのです。

そう、今東ヶ丘町は新築ラッシュだったのです。

しかも高級住宅地であった東ヶ丘町の用途地域は1番規制が厳しい「第一種低層住居専用地域」で住民意識も他地域と比べると高く、路上駐車は絶対NGという雰囲気が工事車両というマーケットを生み出したのです。

高級住宅地なので年収も高い事から自宅の建て替えやリフォームに熱心というのも、工事車両の需要を後押ししています。

そういった影響で、東ヶ丘町内には弊社の他に駐車場は殆どないので、弊社に白羽の矢が立ったのです。

しかし22台しかありませんし、半分くらいは既に月極で埋まっていますので、他の空いているスペースを工事車両で奪い合い・・・といった模様です。

弊社としては全台月極で埋まれば楽ですが、そうならないところに駐車場ビジネスの難しさがあるのです。

たかが駐車場、されど駐車場です・・・(汗)。

月極で100%埋まらないので「何とかしなければ!」と思っていた矢先、地元の人からの要請で「お茶会や法事で友達や親戚がくるので止めさせて欲しい」というオファーがあり、それにピンと来て月極に加えて「時間貸し」も始めたのです。

この月極から時間貸しへの連動は頭を切り替える柔軟性もさることながら、近所の人とのリアルなコミュニケーションも大事だったのです。

まぁ時間貸しを始めたと言っても、コインパーキングによくある機械を設置せず、現地に看板を立て近くの銀行のATMの口座番号を書いているだけで、業者を介在させずに費用は一切掛かっていないところがポイントです。

駐車場ビジネスは単価も安いのでわざわざ業者を入れるほど儲かるビジネスではありませんので、トランクルームやスタジオと同じように自社完結型のエンドユーザー直ビジネスです。

当初はいちいち電話で予約を受けていましたが、お年寄りが多いエリアですが、理由を説明して理解して頂き、今はショートメールやLINEで予約を受けるようにしています。

12時間500円、24時間1000円の利用料金のために、いちいちリアルタイムで電話対応しているといくら時間があっても足りませんので、そういったデジタル返信で1分以内に済ませています。

そんな月極で埋まらないスペースに、工事現場における「駐車場手配代行サービス」という専門業者からのオファーが一連の時間貸しニーズだったのです。

駐車場手配代行サービス・・・そんな専門業者があったとは、数年前まで全く知りませんでした。

確かに施主や工務店は家を建てるのに必死で、工事車両をどこに置くなんて考える余裕はないでしょう。

そんなニッチマーケットに目を付けた専門業者の数社から、工事車両の件で連絡が来るようになったのです。

もちろん業者に任せると手数料を取られて高いので、東ケ丘町在住の施主さんから直接連絡が来ることも多いですが。

まぁそんなこんなで、長らく駐車場をやっていると私のスマホの東ケ丘の時間貸しのお客さんの登録件数だけで100件を超え、時間貸しと言えば「貝塚不動産!」と定着するようになりました。

という事で、アパマン経営に限らず駐車場ビジネスでも素人の地主が自分一人で「宣伝集客+審査+契約+集金+解約+管理+クレーム処理」を全てこなすには能力的に難しいのか、そこに不動産仲介業者や管理会社が入る余地があるのです。

しかし仲介手数料や管理料が安すぎて、どこの業者もやりたがらないのが実態で、弊社のように経験豊富な専門の不動産業者が自社物件の駐車場を片手間にやる程度で、ナントか採算ギリギリというのが駐車場ビジネスか・・・と(汗)。

弊社は駐車場に限らず他社の不動産物件の全てに関して管理はすべて断り、仲介のみに徹して時間の節約を図っています。

不動産仲介業は貸し手(売り手)と借り手(買い手)の間に入り、所詮他人の不動産なので自分が主になってコントロールできない非常にストレスの溜まる仕事なので、この仕事でストレスなしで儲けるのは至難の業だと仲介業10年目くらいでやっと悟り、今は1歩引いたスタンスでボチボチやっています。

不動産屋は昔から「千三つ屋」と揶揄されるほど成約率が低く、実際はソコまでいきませんが、過去10年以上の不動産営業活動の90%の時間は無駄に動いてきた反省で、自社物件の深掘りの方が効率的だと判断して本業のトランクルーム音楽スタジオに力を入れだしたのです。

まぁ自分のパワーバランスと軸足をどこに置くか?・・・が弊社のような従業員やスタッフを雇っていない時間に制約のある「ファミリー経営」では最重要戦略ですから。

まぁしかし名越の3倍も戸数がある東ケ丘町ですが、第一種低層住宅専用地域であるがゆえに、コンビニが出店できなという宅建業法上の規制があり(更に町の条例で自動販売機も設置不可)、4,50年前の分譲住宅地なので住民の高齢化が進み買い物難民という問題があるので、そういった問題を解決する為にも規制緩和が必要でしょう。



「トランクルーム貝塚」「スタジオ0724」「貝塚卓球センター」「テレワーク&スタディ貝塚」 「 貝塚不動産.com」 大阪府貝塚市名越661 tel:072-446-0798  mail: info@sasatani.com
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Last updated  2023.05.29 09:36:10
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